「台北市議會舊址BD區」地上權案今（1日）舉行開工典禮，將打造9層樓商務旅館大樓，以及16層商辦大樓各一，預計2024年下旬完工，目標商辦單坪租金達3000~3500元，商仲評估，台北車站周圍新商辦量體稀缺，舊換新的需求強舊，以區域中古Ａ辦租金行情2600元，要挑戰3000元大關，端看在地業者接受度。

該案基地面積約521坪，位於北市中正區青島西路及中山南路2巷，2018年時由豪昱營造與福清營造所組成的合作聯盟「金毓通」，以權利金9.1億餘元得標並完成簽約。不過，互助營造大股東廖年毓去年爆發財務危機，使得其主導的豪昱營造退出股份，後續由福清營造與和悅投資增資補足相關財務缺口。

該案今舉行動土典禮，打造1棟地下4層、地上9層樓旅館大樓，以及另1棟地下4層、地上16層商辦大樓，預計2024年完工。北市財政局指出，該案為50年地上權，每年土地租金約1365萬餘元，可望引入民間投資金額約44.9億餘元。

金毓通董事、海悅國際總經理王俊傑表示，區域商務旅館並不多，因此將規劃14、29坪共計87間房間，並提供餐廳服務，吸引品牌旅館承租；至於16層商辦，預計有3500坪量體，目標單坪租金達3000~3500元。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，北車為早期辦公商圈，商辦往東區搬遷後，仍待在區域的業者，看好區位交通便利性，黏著度高，不過，周圍區域辦公室普遍老舊、稀缺，加上雙子星大樓開發計畫仍在環評階段，2025年前為供給空窗期，應吸引區域業者舊換新的商辦需求。

丁玟甄表示，區域商圈中古A辦單坪租金2600元、B辦租金行情約1800~2000元，未來該商辦是否站上3000元大關？短期仍要看1年後完工的皇翔台汽北站辦公大樓，可否先行挑戰成功。

至於市議會舊址A、E區地上權案，王俊傑透露，將以辦公室為主，另部分由市府做為城市博物館，不過仍在規劃設計階段，計畫尚未具體成形。（楊明峰／台北報導）

便利商店已經與民眾的日常生活密不可分，永慶房屋依據各大便利商店官方網站的門市資訊，統計雙北市便利商店營業家數前十名的路段，並統計當地的房市數據。其中，便利商店數量最多的是北市中山區的林森北路，共有23家超商；新北市新店區的中正路則以20家超商緊隨其後。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，自去年疫情以來，受到生活圈在地化的影響，不少民眾提高了在便利商店消費的比例，各種數據、跡象皆顯示便利商店在日常生活中扮演著不可或缺的角色。觀察上榜的十個路段，便利商店家數最多的是台北市中山區的林森北路，共有23家超商；排行次之的是新北市新店區的中正路，超商家數也達20家。

陳金萍說明，商業機能熱絡的中山區林森北路不僅是便利商店店數最多的路段，同時也是台北市熱門住宅交易路段，近一年住宅交易件數達163件，平均單價58.8萬元/坪，從近一年的成交物件來看，以套房產品最為熱門，占比達到整體交易的6成，總價帶則落在600~1400萬。

排行第2的是新店區中正路，近一年住宅交易有108件，住宅平均單價43.2萬元/坪。陳金萍表示，中正路自中興路路口起，穿過新店市中心至大鵬華城，沿途經過五峰重劃區、七張生活圈、舊市區生活圈及遠東工業區等區域，沿線商業活動相當熱鬧，觀察近一年成交資料，多數的交易物件都在屋齡20年以上，其中以3房的格局最受歡迎，總價則多介於1200~1900萬之間。

從上榜的十個路段來看，中和區的景平路及新莊區的中正路近一年的住宅交易分別有258件及182件，買氣相當熱絡。陳金萍說明，中和景平路及新莊中正路的共通點在於成熟的捷運系統，同時也是住宅交易熱絡的關鍵。以景平路為例，共有捷運中和站、景安站、景平站及秀朗橋站等4個捷運站；而新莊區中正路的交通條件也毫不遜色，從思源路口一直到新莊與龜山的交界處為止，完全與中和新蘆線重疊，造就了沿路都是捷運宅的特色，吸引許多台北市的就業人口置產，成為通勤族心中的宜居生活圈。

陳金萍提醒，超商密集度高的地區，通常也具備充沛的人口、良好的交通條件以及成熟的生活機能，住宅需求也較為穩定，不過也有少數的例外，以內湖區瑞光路為例，雖然超商的店數多、密集性也高，但該路段主要是內湖科學園區的辦公商圈，住宅交易也較少。因此建議民眾除了觀察超商的分布情形外，也要衡量區域生活圈的其他條件或是尋找熟悉當地不動產市場的從業人員，更能找到心中屬意的生活環境。

全球居不動產情報室總監陳炳辰則表示，出於便利商店展店上不懼競品鄰近，更為品牌推行策略，熱門生活圈常見像是兩龍頭超商就在隔壁、對面，且頻頻拓點等情況，量體極端區域集中化，但事實上便利商店在新興重劃區才更能成為重點特色，躍升為宜居的大加分選項，便利商店象徵意義可說也顯兩樣情。

根據財政部最新統計，2020年契稅實徵金額達161.5億元，為史上第3高，同時，六都買賣契申報人數以新北市合計 5.5 萬人最多；其中法人與本國人多集中在新北，桃園則是為外國人申報量最大的行政區，申報人年齡級距以 35～44 歲者為主，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，近年不動產交易數量增加，加上交屋潮多適用新標準單價，也讓契稅金額節節高升，從契稅年齡比來看，青壯族仍是目前購屋主力。

從統計來看，法人在雙北及台中市買賣申報人數遠多於高雄、桃園、臺南，顯見這三地依舊是法人置業的重點區域。此外，自然人申報中，外國人申報以桃園最多，大陸地區人民申報以新北為首，桃園緊追在後，也看得出往來海外便利度、親民房價與就業機會，是這些買家轉進的大宗。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，在年齡層表現上，申報人年齡級距以35～44歲者為主，其中國人申報年齡25～54歲者占8成，外國人則高度集中於35～44歲區間，青壯年仍舊是買屋的大宗。

郎美囡提醒，近年許多購屋人都以預售屋或新成屋為首選，但新屋在沒有折舊又適用新房屋標準單價的狀況下，往往會高得嚇人，也因此想買新成屋或是預售屋的購屋人，最好還是先估算契稅，避免在成家另外籌措資金，讓交易橫生枝節。

內政部所公布新建待售餘屋資料，永慶房產集團篩選六都餘屋去化量前10名的行政區，並統計當地的房市數據。其中，高雄市在產業轉型的帶動下有4個行政區入榜；而新北市受惠於台北市人口外溢的效應，也有3個行政區入榜。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察待售餘屋的變化，對於了解市場的供需關係十分有幫助，若待售餘屋數量減少，代表一段時間內住宅需求量大於供給量，反之，若待售餘屋數量增加，則顯示住宅需求減弱，市場出現供過於求的狀況。

入榜的10個行政區中，高雄市就有多達4個行政區入榜，分別為左營區、三民區、楠梓區以及鼓山區，其中，左營區及三民區更高居榜單的前兩名，而楠梓區也排在第4名，顯見北高雄強勁的住宅需求。

高雄產業升級 帶動住宅需求提升

陳金萍說，就業水準的提升是帶動北高雄房市表現亮眼的主要因素之一，高雄近年積極輔導產業升級，除了原有的加工出口區轉型為科技產業園區外，也積極劃設新的產業園區，目前共有路竹科學園區、橋頭科學園區、楠梓科技產業園區以及仁武產業園區等，在就業動能提升下，周遭生活條件佳、發展成熟的區域自然成為房市發展的重點。

陳金萍表示，以去化量最高的左營區為例，具備非常完整的軌道建設，生活機能以漢神巨蛋生活圈以及高鐵站前生活圈為主，另外，鄰近的蓮池潭以及原生植物園也提供民眾休閒的好去處。

另一個亮點則是新北市，包括板橋區、三重區及汐止區都榜上有名，觀察其共通點，區位優勢以及親民的價格吸引了許多台北市外溢的人口，陳金萍說，板橋與三重分別有捷運板南線及中和新蘆線經過，對於習慣以捷運作為交通方式的大台北都會區來說相當具有優勢，而在此置產的族群也多以在台北市就業的通勤族為主。

而汐止區的住宅需求則是受到區域整體發展的帶動，在東區門戶計畫的推動下，南港區多項公共建設逐步到位，而汐止區也連帶受到不少消費者關注，汐止區的住宅平均單價落在31萬，相比南港的房價有明顯的優勢，不少購屋族都選擇在汐科車站、汐止車站一帶置產，未來捷運民生汐止線通車後還可以串聯內湖、松山、中山等地，後市令人期待。

陳金萍表示，待售餘屋的變化相當具有參考價值，不過不動產具有異質性，即便在同一地區，各類物件的需求也有所差異，建議消費者購屋時除了參考待售餘屋數據外，也可以多諮詢當地的不動產從業人員，以了解更全面的市場資訊。

抑制房市過熱，央行三度調整選擇性信用管制，並呼籲銀行落實授信風險定價，公股銀行已表態配合調高第二戶房貸，民營銀行部分跟進提高利率至1.6%至1.8%，部分則基於業務考量不做調整。

中央銀行9月23日宣布祭出第三波選擇性信用管制，10月1日召開研商「強化本行選擇性信用管制措施執行成效」會議，邀集36家國銀等業者「喝咖啡」，呼籲銀行辦理放款業務，應落實授信風險定價原則。

對此，公股銀行陸續表態，將配合央行政策落實差別定價，評估調升第二戶房貸利率至1.5%以上，其中一銀擬僅針對特定地區，其餘公股則多半不分區調升。

民營銀行部分，在政府一波波打炒房之下，多家民營銀行房貸利率已先行喊升。

其中，國泰世華銀行已經在9月23日實施第二戶房貸利率調升至1.72%，台北富邦銀行隨後也在9月24起調升特定地區第二戶房貸利率至1.6%以上。

北富銀說，房貸已依風險定價，根據客戶借款用途、房貸筆數等條件，訂出差異化利率，目前針對特定地區第二戶購屋貸款貸款利率定為1.6%以上；據了解，依銀行法第72之2條規定，北富銀不動產放款比率目前低於28%，即尚屬安全範圍，未踩28%以上警戒區。

上海商銀主管則表示，內部今年原本就訂有相關KPI，鼓勵將一般購屋貸款利率拉到1.5%以上，央行近日呼籲銀行落實差異定價，多家銀行也陸續跟進，樂觀看待這樣的自律行為，也會評估將相關KPI進一步作為未來承作房貸的標準。

據了解，1日國銀與央行開會，央行曾口頭勸說銀行做出差異定價，配合政策，有民營銀行表示將跟進調高第二戶房貸利率，會陸續從本週承作的新案開始適用，利率水準介於1.6至1.8%之間。

不過，在政府這波積極打炒房之下，也有大型民營銀行坦言，基於後續業務考量，已規劃會推出特定族群優惠利率房貸專案，為怕影響業務，不會跟進上調第二戶房貸利率。