[新聞剪報] 建商獵地重心轉移 早就不在雙北天龍國了

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建商買土地金額已創下歷年新高，台中、桃園、高雄最搶手。根據信義全球資產公司彙整2021年上市櫃建商購地記錄，土地總交易金額達1,396億元，全年土地交易面積達17萬坪，有近9成交易落在大台北之外，其中，台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪，顯見建商對中南部市場看法樂觀。

信義全球資產總經理柯宏安表示，科技大廠南遷設廠牽動了就業與居住人口流動、台北精華素地稀缺取得不易且成本較高、加上都更整合時程長，讓不少建商紛紛跟著滾動式調整開發策略，積極南向布局。

台中市成為土地交易面積與金額規模最大區域，面積合計約7.8萬坪，交易金額為538億元，雙雙破2020年成績。2021年計有國泰、遠雄、長虹、興富發、皇翔等建商投資，金額最大筆為皇翔建設以約77.5億元買下七期近3千坪土地，未來擬朝向頂級辦公大樓規畫開發。進一步觀察，台中市去年辦公建照核發面積已遠比前一年多，可見產業的剛性需求也帶動建商布局台中辦公市場。

桃園市為交易面積排名第二區域，面積合計約2.3萬坪，交易金額為185億元，已連續三年交易金額超過100億元以上。其中金額較大筆的是興富發建設以約39.69億元買下機場捷運A7站土地，看好未來可吸引新北與桃園居住族群。

高雄市為交易面積排名第三區域，面積合計約2.1萬坪，交易金額為156億元，其中交易金額較2020年同期增加近100億元，主要受惠於高雄市政府辦理土地標售案，可看到包含國泰、遠雄、興富發、聯上發、鑫龍騰等建商搶進。

至於雙北地區，2021年累計成交面積約2萬坪，交易金額為416億元，集中在新莊、北投。其中，新莊區因區域機能及商業發展到位，又有環狀線與機場捷運線加持，吸引人口與企業移入，很快成為建商目標新戰場，像是亞昕、興富發、皇鼎、信義等前來投資，累計交易金額就達157億元。

柯宏安分析，以往建商都以大台北為首要投資區域，但2021年呈現「桃、中、高」熱的情況，且幾乎鎖定重劃區或沿著捷運軌道的土地，以這幾年全台房市發展經驗來看，重劃區幾乎都是票房保證。展望今年土地市場，台中及桃園的重大建設題材多，有望續熱；值得注意的是，央行第四波房貸信用管制雖有助平穩市場，但在營建成本持續上漲下，推案價格可能難跌。

[新聞剪報] 房貸族注意 央行2022年擬升息民眾該知道的5件事

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房市熱烘烘，眼看房價高漲，有自住需求民眾愈看愈焦急，決定咬緊牙關買房，以免再等下去就高攀不起；不過央行已表明2022年預計升息，當貨幣政策方向改變，房貸族荷包恐縮水，投資理財又該如何操作，盤點5件你該知道的事。

2020年底至今，央行接力祭出4波選擇性信用管制，力道逐步加強，但房市交易依舊熱絡。

探究背後原因，台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真分析，除了年底前購屋需求出籠，首購、換屋等剛性買盤進場，而國內物價蠢蠢欲動，不動產被認為具有保值、抗通膨效益，也帶動換屋與置產族群積極搶進。

不過央行總裁楊金龍在2021年底的記者會上，已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」，暗示今年將會升息；他也特別提醒，首購族應注意利率風險，提前做好財務規劃。

●當央行升息，房貸族荷包恐怕跟著縮水

央行調升政策利率將連帶影響房貸利率，這也是楊金龍一再提醒民眾「利率並非永遠不變」的原因；購屋前，除了衡量自身財務能力，也要考量利率走升後的情境。

至於利率會升多少？2020年爆發COVID-19疫情後，央行為了穩住市場信心、助企業度過難關，宣布降息1碼；如今台灣景氣強勁復甦，去年經濟成長率突破6%、創下11年新高，楊金龍表示，會在適當時機把利率調回來。

換言之，當央行貨幣政策走向緊縮，升息幅度「至少1碼」。

若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分20年期，以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%，則每期房貸金額將增至4萬8263元，每月多了1146元，一年就增加了近1.4萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族群增加的支出也將更為沉重。

●若仍有買房打算，財務規劃要注意哪些事？

儘管房價迅速攀高，部分民眾基於人生階段的規畫，仍會有購屋、換屋的剛性需求；面對高漲房價以及利率變數，台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧提醒，財務規劃不能太緊繃，申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行，或許能有較優惠的利率或貸款成數。

江怡慧指出，這半年來房價上漲太快，出現一個特殊狀況，銀行估價跟不上房價上漲的速度，可能導致原本以為能貸到1000萬元，實際上只有800萬元。

此外，政府祭出多項房市管控措施，調降部分族群的貸款成數、取消寬限期，購屋民眾務必衡量自身財務狀況並預留空間，「財務不能抓到很緊繃，沒有彈性也不好」。

而民眾挑選銀行承做房貸時，江怡慧建議，找薪轉戶、信用卡配合的銀行，可能因為信用紀錄良好，有小小的空間可以更優惠。

若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分20年期，以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%，則每期房貸金額將增至4萬8263元，每月多了1146元，一年就增加了近1.4萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族群增加的支出也將更為沉重。

●央行升息後，對房市有什麼影響？房價還會持續上漲嗎？

面對高漲房價，不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵，不過江怡慧指出，升息與否不是決定房市走向的單一因素，資金水位寬鬆、持有成本低，以及原物料大漲、營建成本飆高，都是支撐房價居高不墜的原因。

劉佩真也說，即便央行未來1年升息1碼，利率只是從歷史低點向上緩慢爬升，對房市的實質影響有限；真正要對房市造成實質影響，可能得到2023、2024年，利率有比較大幅度的變化，影響才會較顯著。

去年房價漲勢猛烈，買賣雙方對價格認知差距拉大，劉佩真認為，房價已經處在高原期，接下來買賣雙方要磨合出價格共識，交易時間將會拉長，而且政府房市管控措施全面升級，也會讓市場降溫，預估2022年房市轉呈高檔整理，價格仍會緩步上揚，只是增幅不會像去年下半年這麼明顯。